建築基準法の道路


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Q

検討している不動産の前面道路が3.8mしかありません。

「気をつけたほうがいいよ」再建築できないかもしれないとアドバイス受けました。

「道路はよく調べた方がいいよ」他の人にも言われました。

 

普通に道路として使っているのですが。

道路の形態をしているのですが道路ではないかもしれない。

これはどういうことなのでしょうか。

そもそも道路とは何でしょうか。


 A

不動産を購入する上で、道路は非常に重要です。

どんな道路に接しているかで不動産の価額が大きく違ってきます。

4mの道路に面しているか、6m道路に面しているかで開放感はずいぶん違ってきます。

車の出し入れも違ってきます。

 

南道路に面しているか、東・北・西道路に面しているか、もしくは角地の敷地であるのか。

道路に敷地全部が接しているか、半分接しているか、もしくは敷地の一部分2m接しているかにより土地の価額が違ってきます。

 

4m以上が建築基準上の道路になっていますが、これは消防車や緊急車両が入ってこられるようにと決めたものですが今や4mは狭く6mは欲しいところです。

 

 

昔の1間道路(1.8m)や2間道路(3.6m)に面している場合には注意を。

4m未満の道路であっても建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものと「みなす」とされた道路があります。


これを「みなし道路」又は法律の条項の名称を取って「2項道路」と呼ばれています。

中心線より2m下がってくれれば建築確認を出しますよという道路です。

今は4mなくても、お互いに下がることにより将来は4mの道路になり緊急車両が入ってこられる。

 


建物が建てられる敷地の条件に

「建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない」という規定があります。

これを「接道義務」といいます。


旗竿敷地においても、2m以上接していなければ建築確認は取れません。

10センチ、5センチ足りなくても取ることはできません。

家を建築することはできません。

2m以上接するというのは敷地延長による旗竿敷地や不正形の敷地に生じやすいので注意です。

 



中古戸建ての場合で安いなと思って注意深く物件概要を見てみたら再建築不可の文字が。

これは、よくあることです。

この場合の多くは道路の問題で建築できないのです。

道路に接しているから安心と思ってもその道路が建築基準法の道路でなければ家を建てることはできません。

 

 

では建築基準法の道路とはどのようなものでしょうか。

◇道路法による道路(法第4211号)

国道、都道府県道、市町村道、区道で幅員が4m以上のもの

 

◇都市計画法などにより造られた道路(法第4212号)

都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られた道路(開発道路等)

 

◇既存道路(法第4213号)

建築基準法が施工された昭和251123日時点で既に存在した幅員が4m以上のもので公道か私道かは問いません。

 

◇都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路(法第4214号)

道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設又は変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。

 

◇特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路(法第4215号)

建築物の敷地として利用するために、他の法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。いわゆる「位置指定道路」です。

 

◇法が適用されたとき既にあった幅員4m未満の道路(法第422項)

建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員が4m未満の道路で、将来は4mに拡幅が可能と特定行政庁が指定した道路。

いわゆる「422項道路」または「2項道路」あるいは「みなし道路」といわれるもの。

 

建築基準法によって道路として認められるものにはこれだけ種類があります。

これから購入する敷地が、どの道路に面しているかを知ることが大切です。

 

   

 



 
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